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Viabilité des anciens bâtiments : le point de vue d’un promoteur

Tip Top Lofts, Toronto (Photo : Context Development)

Photo : Tip Top Lofts, Toronto (Photo : Context Development)

Par

Alex Speigel

Les bâtiments et l'architecture, L'environnement, Réutilisation adaptative

Published Date: nov. 15, 2007

Le réaménagement permet d’envisager la rénovation de notre tissu urbain de façon saine et durable, comme l’illustre la conversion de trois bâtiments de Toronto en lofts résidentiels par Context Development. Le projet de Kensington Market Lofts a été créé à partir du campus Kensington du Collège George Brown qui n’était plus utilisé, le projet Tip Top Lofts a été construit au sein et au-dessus du bâtiment vacant Tip Top Tailors sur le front d’eau et The Loretto a donné une nouvelle vie à la façade sombre du Collège Loretto dans le quartier de l’Annex.

L’avantage avec les bâtiments anciens, c’est que l’on hérite de leur densité et de leur hauteur, lesquelles sont souvent plus importantes que celles autorisées de nos jours. Les ouvertures de fenêtre sont elles aussi couvertes par une clause de droits acquis, ce qui donne plus de possibilités qu’avec les codes en vigueur. Par ailleurs, la conservation des bâtiments pittoresques bénéficie d’un large soutien du public, ce qui favorise l’obtention des autorisations.

La conversion d’un bâtiment présente des avantages significatifs au plan du marketing. Les anciens bâtiments comportent des hauteurs sous plafond plus élevées, des détails architecturaux uniques et des façades historiques. L’intérêt de la clientèle pour les bâtiments historiques se traduit par une publicité positive, des prix de vente plus élevés et des ventes conclues plus rapidement. Pour ces trois projets, les appartements sont partis très rapidement, preuve de l’intérêt du public pour le patrimoine.

Les avantages sociaux de la conservation des bâtiments historiques sont évidents : il s’agit de protéger notre patrimoine et de conserver sa place établie dans le quartier. Le bâtiment Tip Top par exemple est considéré comme une curiosité depuis sa construction dans les années 1930.

Le réaménagement présente également d’immenses avantages en termes de protection de l’environnement. Le fait de conserver les structures anciennes permet de tirer parti de l’énergie substantielle déjà utilisée au moment de la construction originale. En évitant la démolition, on diminue la quantité de déchets dans les décharges et l’on réduit les frais de transport et de matériaux. Le recours à des sites sur terrain intercalaire, de même que l’utilisation plus efficace de l’infrastructure urbaine et des transports, constituent une façon écologique de respecter la politique publique d’intensification.

Pourquoi est-ce que tout le monde ne se précipite pas pour convertir d’anciens bâtiments? Il faut avoir conscience de certaines difficultés avant de se lancer dans ce type de projet. Par exemple, il existe certaines limitations à l’introduction d’un nouveau programme dans une structure ancienne. Les plans doivent être aménagés de façon à pouvoir s’adapter aux plaques de plancher existantes. La reprise en sous-œuvre pour permettre l’aménagement d’un parc de stationnement souterrain est souvent extrêmement coûteuse. Les travaux d’amélioration de l’enveloppe du bâtiment peuvent s’avérer d’une grande difficulté technique et des mesures d’assainissement sont souvent nécessaires pour traiter les contaminants de l’environnement. La désignation de bâtiments patrimoniaux nécessite des autorisations supplémentaires, de la patience et de la compréhension de la part du propriétaire, du public et de l’administration locale.

Le plus grand défi des conversions est la dure réalité du temps et de l’argent. La réalisation de ces projets prend inévitablement plus de temps et nécessite davantage de compétences spécialisées que les nouvelles constructions. Il est nécessaire d’établir un budget prudent, qui laisse une large place aux dépenses imprévues. Des facteurs inconnus peuvent survenir au cours de la construction et nécessiter réflexion, ingéniosité et souplesse.

Les projets de conversion, cependant, donnent une nouvelle vie à des bâtiments patrimoniaux, en leur redonnant une vitalité au sein de la collectivité et une viabilité économique et environnementale pour de nombreuses années. Ils illustrent les joies et les soucis inhérents à tout projet de réaménagement. Ce type de projet ne conviendra pas aux profanes ou aux timorés, mais la récompense vaut la peine de faire un effort.