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La valeur économique des quartiers patrimoniaux : comparaison de la hausse des taux d’imposition entre les districts de conservation du patrimoine et les zones non désignées de la ville de Hamilton

District de conservation du patrimoine MacNab-Charles

L'économie du patrimoine, Les bâtiments et l'architecture, La communauté

Published Date: oct. 01, 2019

Photo : District de conservation du patrimoine MacNab-Charles

Plusieurs visions s’opposent lorsqu’il s’agit d’évaluer les biens patrimoniaux. D’un côté, la valeur esthétique et économique des édifices patrimoniaux en milieu urbain fait désormais l’unanimité ou presque. De l’autre, beaucoup ont encore l’impression que la désignation d’édifices ou de quartiers patrimoniaux aux termes de la Loi sur le patrimoine de l’Ontario fait baisser la valeur des propriétés.

Chez Civicplan, notre équipe d’urbanistes à la pointe des données a voulu trancher le propos en menant une étude de cas à Hamilton. Cette analyse s’appuie sur les valeurs d’imposition foncière observées à deux périodes dans les sept districts de conservation du patrimoine (DCP) de Hamilton. Nous avons ensuite comparé les deux ensembles de données pour déterminer la variation temporelle des taux d’imposition au sein et à l’extérieur des DCP.

Qu’est-ce que la valeur d’imposition?

Il ne faut pas confondre valeur d’imposition et valeur marchande. La valeur marchande repose sur le prix convenu entre un acheteur sérieux et un vendeur, tandis que la valeur d’imposition est déterminée par une organisation provinciale : la Société d’évaluation foncière des municipalités (SEFM). La valeur d’imposition foncière indique le montant des impôts fonciers récoltés par les municipalités de l’Ontario au titre des propriétés résidentielles. La SEFM procède comme suit pour fixer la valeur imposable :

Afin d’établir la valeur imposable de votre propriété, la SEFM analyse les ventes de propriétés comparables dans votre voisinage. Cette méthode, appelée la valeur imposable actuelle, est utilisée par la plupart des juridictions en Amérique du Nord. Nous examinons en plus toutes les caractéristiques importantes qui influent sur la valeur marchande. Pour évaluer les propriétés résidentielles, nous prenons en compte jusqu’à 200 facteurs.

Cinq facteurs principaux représentent approximativement 85 p. 100 de la valeur :

  • l’emplacement
  • la taille du lot
  • la surface habitable
  • l’âge de la propriété, rectifié pour tenir compte de toute rénovation ou de tout ajout important
  • la qualité de la construction.

D’autres caractéristiques peuvent affecter la valeur, par exemple : le nombre de salles de bains, de foyers, de garages, de piscines, si les propriétés sont situées en bordure d’un plan d’eau, et ainsi de suite. (Société d’évaluation foncière des municipalités, « Comprendre votre valeur imposable ».)

L’analyse

Cette analyse porte sur la valeur imposable des logements au sein des DCP de Hamilton, par comparaison à la valeur d’imposition moyenne des propriétés résidentielles dans le quartier municipal abritant ces DCP. (Pour en savoir plus sur l’évaluation foncière, voir le site Internet de la ville de Hamilton à la rubrique « On-Line Property Inquiry », en anglais. Ville de Hamilton, évaluation des taux moyens de l’impôt foncier par quartier, 2010 et 2016. Pour connaître la valeur moyenne des propriétés par quartier et à l’échelle de la ville, voir : Ville de Hamilton, « Annexe B » du rapport FCS16032. In Mathew van Dongen, « Hamilton tax hikes by ward: See what you’ll pay. » The Hamilton Spectator, 20 avril 2016.) Avant de nous intéresser aux chiffres, nous attirons votre attention sur certains points à prendre en compte au moment d’interpréter cette analyse

  • La valeur imposable diffère de la valeur marchande et il existe souvent un écart significatif entre les deux.
  • Dans le cadre de cette analyse, la valeur imposable sert à mesurer les écarts de valeur et à comparer les niveaux de variation de ces écarts. Les valeurs absolues n’ont pas d’intérêt en elles-mêmes. En outre, la valeur d’imposition offre une approche commune permettant de comparer tous les districts.
  • Pour illustrer les niveaux de variation, cette analyse porte sur deux périodes : 2010 et 2016.

Toutes les propriétés au sein des sept DCP ont été incluses dans l’analyse. Les DCP sont répartis sur le territoire de Hamilton.

Tableau 1 : Valeur imposable moyenne des propriétés au sein des DCP en 2010 et 2016

Tableau 1 : Valeur imposable moyenne des propriétés au sein des DCP en 2010 et 2016

Les résultats

Entre 2010 et 2016, la valeur imposable moyenne des propriétés a augmenté sensiblement dans les sept DCP de Hamilton. La hausse moyenne à l’échelle de tous les districts s’est établie à 33 p. 100, la plus forte augmentation étant enregistrée dans le DCP de Durand-Markland (43 p. 100) et la plus faible dans le DCP de Cross-Melville (25 p. 100). (Voir le tableau 1.)

Tableau 2 : Valeur imposable moyenne en 2016 au sein des DCP, en comparaison de la valeur imposable moyenne par quartier

Pour mettre ces valeurs en contexte, il est utile de comparer la valeur imposable des propriétés au sein des DCP à la valeur imposable moyenne dans leur quartier respectif (voir le tableau 2). Dans six des sept DCP, les valeurs imposables étaient supérieures au taux d’imposition moyen observé dans le quartier environnant. En moyenne, la valeur des propriétés au sein des DCP était 87 p. 100 supérieure à la moyenne du quartier. Le seul DCP présentant une valeur moyenne inférieure à celle de son quartier était le district de la rue Mill, à Waterdown. En moyenne, la valeur des propriétés était tout juste 14 p. 100 en dessous de la moyenne du quartier.

Tableau 3 : Variation de la différence entre la valeur moyenne au sein des DCP et dans leur  quartier respectif, 2010-2016

Tableau 3 : Variation de la différence entre la valeur moyenne au sein des DCP et dans leur quartier respectif, 2010-2016

Entre 2010 et 2016, tous les DCP sauf un ont affiché une augmentation moyenne de la valeur imposable supérieure aux valeurs imposables moyennes dans leur quartier (voir le tableau 3). En 2010, la valeur imposable moyenne au sein des DCP de Hamilton était 78 p. 100 supérieure à la moyenne de leur quartier respectif. En 2016, cette différence s’était accentuée pour passer à 87 p. 100.

MacNab-Charles heritage conservation district (Photo courtesy of Paul Shaker)

MacNab-Charles heritage conservation district (Photo courtesy of Paul Shaker)

Conclusions

Cette analyse met en évidence la tendance des DCP de Hamilton à concentrer des propriétés résidentielles mieux évaluées que leurs homologues du quartier environnant. De plus, leur valeur augmente à un rythme accéléré par rapport aux zones avoisinantes du même quartier. Ainsi, il apparaît que la désignation sous forme de district de conservation du patrimoine n’a pas d’effet négatif sur la valeur foncière. Au contraire, elle est susceptible de la faire grimper au fil du temps.

Si cette analyse s’intéressait à la valeur imposable au sein des districts de conservation du patrimoine, il est important de tenir compte du contexte local de chacun, car ce dernier peut également jouer sur la valeur des propriétés. À titre d’exemple, les DCP visés par cette analyse sont plutôt situés dans des zones jouissant d’un capital stable de propriétés résidentielles alentour. En outre, ils se trouvent dans un voisinage généralement plus aisé au sein de leur quartier respectif.

Enfin, s’il est évident que la désignation patrimoniale contribue à la préservation de notre passé, il n’en reste pas moins indispensable de mieux comprendre comment elle peut participer au maintien de la valeur foncière et ainsi aider une collectivité à bâtir son avenir économique.